浅析白沟的房产投资价值-白沟房价网

  • 时间:2019-09-03 17:15 编辑:涿州房产网 来源:涿州房产网 阅读:829
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摘要:核心观点:雄安新区对于距离其最近的白沟而言,不是仅仅只有利好,在白沟投资置业,仍需谨慎。周去箱包之都白沟的一家房产商做产业调研,与朋友一路上就聊到了关于白沟的投资价值的话题,朋友所关心的投资价值实际就是房产增值潜力,在过去

核心观点:雄安新区对于距离其最近的白沟而言,不是仅仅只有利好,在白沟投资置业,仍需谨慎。

周去箱包之都白沟的一家房产商做产业调研,与朋友一路上就聊到了关于白沟的投资价值的话题,朋友所关心的投资价值实际就是房产增值潜力,在过去的十多年中,房产的保值增值效应已深入人心,工作再努力,如果没有财产性收入,也难以实现财务自由。那么,朋友问题的核心,白沟这里房产投资价值如何呢?

回答这个问题,首先我们来看看当前的白沟的房价。白沟新城当前二手楼普遍价位在9000元左右,这个价格已经与一年多前雄安新区刚横空出世时,普遍暴涨到近2万的价位已回归了许多。我查询了下白沟新城去年11月至今的二手房价格走势,基本是稳定在9000上下。

白沟房价是预支雄安新区利好

那么我们待解的问题是,白沟的房产值得投资吗?对于这个问题,我的看法是,需要谨慎,在雄安新区真正建立起来之前,白沟的房产价位都属于泡沫溢出,受益的是雄安新区建立起来的时间差,并非白沟本身的区域价值所在。

为什么这么判断呢?因为,白沟是距离雄安新区最近的新城,这里有大量的二手房可供出售,这里还有大量的待售新盘,而千年大计雄安新区目前可供出售的房源是0。所以,在这里的购房者有相当部分是投资客,心态与我去白沟调研的朋友趋同。想当然地认为白沟将大大受益雄安新区,成为国际大都市。在这里置业,未来的价值增长空间可观。如果真是这样,那真需要再去好好领会下习语重心长的“房子是用来住的,不是用来炒的!”的话语深意了。

燕郊折戟 白沟独秀?

毋庸置疑,白沟新城的未来发展将会受益雄安新区。但白沟新城就等同于雄安新区吗? 那就太想当然了。我们不需要向前追溯太久,只需要将记忆拉回到2017年4月一日之前,白沟的房价还停留在4000-5000之间,而那个时候,宇宙中心北京城的房价与当前不相上下,老戴所在的燕郊,房价还在接近4万元/平米的制高点,受限售、限贷调控,北京的房价近一年来基本是箱体内平稳运行,而燕郊就则一地鸡毛,当前报2万/平的房子仍少人问津,4万元的高点已成遥远记忆。白沟新城的房价水平有多少是建立在雄安新区溢出基础上的,我想是不言而喻的。

白沟距离国际商贸中心有多远?

前面说到白沟新城发展会受益雄安,我所指的是城市建设,以及产业发展层面。实际上白沟新城的城市发展定位已不是北方箱包之都这么简单,在与当地政府走访调研中发现,随着雄安新区的横空出世,当地的发展目标已适时作出了调整,"南义务 北白沟"已不再是白沟的发展目标,白沟的目标已调整是世界商贸中心。而白沟新城的行政级别已是副厅级的管委会架构,归保定市政府直管。当然,这其中要有很长的路要走。在雄安建成之前,白沟不太可能成为世界商贸中心。就目前的白沟产业发展态势而言,老戴认为比较现实的做法是在夯实箱包生产批零产业基础上,扩展延伸产业链,尤其是前段的设计和后端的物流,白沟的箱包生产依旧停留在模仿生产的作坊式生产经营方式,在白沟当地,并未形成真正的国际或者国内知名品牌,在这一点上,与福建的晋江所展现出的产业发展基础相比,还有相当大的差距。

至于物流,一直没有跟上白沟的批零业态的发展,这也是为何在承接北京动批的外溢产业上,占尽先发优势的白沟,却被河北燕郊后来居上超越的原因之一,即使在当前动批、大红门市场已关闭的情况下,白沟的小商品批发之都在面临石家庄乐城国际、天津卓尔电商城、河北燕郊的竞争时,也很难说高枕无忧,尤其是河北燕郊、石家庄乐城国际这两地,老戴认为在未来会长期就服装商贸之都展开激烈竞争,三地相比,各有优势,最终哪个能胜出还有待观察,但可以确认的是,在京津冀区域内,北方商贸中心乃至世界商贸中心,名副其实的只能有一个,也就是说,最终胜出的只能是其中的一个。

雄安之于白沟 不是只有利好

就此,回到最初的问题--当前在白沟投资置业是否合适?先暂时将白沟打造国际商贸中心这个远期规划定位做区隔,老戴认为,当前的白沟可以拿燕郊作对比。

白沟距离雄安的中心区域近30公里,与燕郊距离北京的天安门30公里,非常接近。燕郊当前正着力打造商品批发业态正是白沟的主营业态。而从老戴走访对比的几个动批承接地来看,目前经营状况最好的是燕郊,当然,这主要缘于燕郊距离北京近,这是其他承接地无法比拟的地理优势。不过,由于燕郊距离北京太近,有传言燕郊发展商贸批发业可能被高层领导叫停。但就投资置业而言,推升房价的最主要因素,依旧是人口流入,老戴最初在燕郊置业时,燕郊人口也就是十多万,与当前的白沟类似,现在的燕郊人口已近百万,人口增长推升下,燕郊的房价从2006年的不到3000元,在去年初高点时,价格已超过4万。 从人口集聚这点来说,白沟还不具备人口集聚发展的基础,起码在雄安建成之前,白沟的人口大概率的发展会是缓慢增长态势。这是不足以支撑白沟当地房价上扬的,要知道,白沟的房价是以2017年4月1日为分水岭,一夜跳涨上来的,维持当前房价的基础是雄安新区的因素,但白沟之于雄安,和燕郊之于北京是有很大不同的。燕郊对于工作在北京的人来说,因为北京高昂的房价阻挡,所以选择在燕郊置业。 而当前选择在白沟置业是赌未来雄安的发展,可雄安目前还是一张白纸,需要引进大量人来填充这座城,雄安新区的建成后,对白沟来说,人口不是外溢,而是吸纳,这是有本质区别的,所以,雄安建成后,对白沟而言,人口集聚将是一大挑战。

综上所述,对于在白沟投资置业,老戴的意见是,中性偏负,需要谨慎,有很大不确定性


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