房企业绩普涨隐忧: 富力雅居乐净负债率持续攀升

  • 时间:2019-03-22 10:03 编辑:涿州房价 来源:涿州房产网 阅读:126
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摘要:10年前,摩根士丹利投资雅居乐清水湾,启动了这个海南大盘;10年后,大摩在雅居乐发布年报之际,给予预减评级,雅居乐盘中跳水。

10年前,摩根士丹利投资雅居乐清水湾,启动了这个海南大盘;10年后,大摩在雅居乐发布年报之际,给予预减评级,雅居乐盘中跳水。

3月20日,雅居乐发布财报显示,2018年实现销售金额1026.7亿,较上年增长14.5%,首次突破千亿,但没有完成1100亿的目标。

同样过于乐观的是富力。尽管2018年实现了销售目标,但收购万达酒店的“后遗症”显现,净利润大幅下滑,净负债率持续升高,同时酒店业务连续6年亏损。

在一片“报喜”声的房企年报季,这两家房企的表现,折射出其对于政策和市场的错判,区域和战略布局的不足,以及经营的脆弱和风险。

在房地产的周期性调整中,富力和雅居乐并非特例。2018年四季度楼市跌入冰点,万科高喊“活下去”,一些房企表现出较差的“抗跌性”,更有一些已面临实质性的资金链危机。

年后,虽然政策稍微宽松,但不少房企仍须调整区域和业务布局,重整融资和财务纪律,应对更加不确定的2019年。

据21世纪经济报道记者统计,目前已公布2019年经营目标的房企,大多将销售增速定在了10%左右。过去两三年动辄50%以上的增长,或消失不见。涿州房产网,涿州房价,涿州二手房:http://www.shouxuanfang.com

“不抗跌”的房企

随着年报季的到来,所有房企都站在了镁光灯下,接受投资者的审视。

在2018年调控空前严厉、“五限”叠加的市场中,万科、恒大、碧桂园、融创等房企明显放缓了脚步,但仍顺利完成了销售目标。

雅居乐,这家老牌的华南地产“五虎”之一,却成为前30强中几乎唯一没有完成年度销售目标的房企;现金回笼不足,净负债率升至79%。

同日,富力地产发布年报,权益协议销售金额达到 1311 亿元,超11亿踩线完成目标,同比增长60%,可谓迅猛。

但财务情况却不尽如人意。公告显示,富力地产的年度盈利为87.28亿元,同比减少59%。归属上市公司股东净利润为83.71亿元,同比下降60%;与此同时,富力的净负债率继续攀升至187%。

为何面临同样严酷的外部环境,房企的表现却如此不一?翻看雅居乐的财报可以发现,重仓旅游地产尤其是海南、云南,三四线布局偏多,项目更多位于调控严厉的市场,是雅居乐没有完成目标的主因。

数据显示,2017年清水湾销售178.92亿,占集团额约19%;2018年受海南4·22调控、全域限购影响,清水湾目标仅120亿却没有完成,最后导致全年任务功亏一篑。

对旅游地产的偏爱叠加三四线布局过多,加剧了雅居乐的销售乏力。财报显示,雅居乐2018年新增的土储中,二线城市仅有约292.6万平方米,占比不到三成,超七成在三线城市;总土储中,一线城市占比仅为3.5%,二线城市约24%,七成土储位于三四线城市。

雅居乐首席财务官张森估计,2019年海南的贡献相对来说也不会太多,对毛利率将有一定影响。

摩根士丹利指出,雅居乐去年基本盈利逊于预期9%,经调整权益净杠杆率按年扩大24个百分点至126%,予以“减持”评级。

如果说雅居乐错判了市场,富力的问题则在于战略失误。早在2月27日,富力就发布盈利预警公告显示,净利下滑主因,是2017年收购酒店资产带来大额的非经常性议价收购收益,而2018年该类交易减少。

2017年7月,富力以“6折”出资199亿收购万达77家城市酒店。该项收购导致2017年富力的议价收购收益为131.07亿元,2018年仅为3.97亿元。

在房企多元化转型背景下,富力想另辟蹊径成为全球最大的豪华酒店资产拥有人,但报表却显示酒店连年亏损。2018年,酒店营业额为70.28亿元,亏损达4.59亿元。

富力地产联席董事长李思廉回应称,今年二季度富力将继续推进酒店融资,包括发行酒店资产包;2019年,富力将致力于低成本的土地储备、开发中的项目及可售资源转化为现金收益。

高增长不再

富力和雅居乐均为较早开始市场化的老牌房企。但面对多变的政策和波动的市场,仍表现出一定的不适应。翻看其业绩历史曲线,对比万科、中海这类稳健型房企还是差了许多。

表现更差的房企则有资金链断裂的风险。2018年,华夏幸福、泰禾集团相继传出裁员,前者向万科转让了数个项目,并引入平安成为第二大股东化解危机;后者则在今年初降价促销“抢收”,回笼资金。

易居房地产研究中心总监严跃进指出,在弱市中,“抗跌性”是房企核心竞争力之一。优秀的公司不仅能在市场上升期录得红利,更要在波动中守住“基本盘”,并继续获得增长。

事实上,四巨头中的碧桂园、恒大、融创,也并非稳健风格。将时间拉长到10年,这几家公司的增长曲线也是忽高忽低,要么持平要么陡峭。

回望2018年,可能是房企高速增长的最后一程。

在这一年,碧桂园、万科、恒大这类超大型房企增速已然放缓,不少中型房企仍然录得高增长,如奥园集团增长100%,阳光城增长近80%。

但到了2019年,所有的房企都不再有业绩高速增长的预期。雅居乐2019年预售目标为1130亿元,仅较2018年增长10%,中海的目标增幅为16%,恒大今年的销售目标增幅不到10%,碧桂园不设目标,万科今年的销售回款目标则是负增长,由6300亿降到了6000亿。

去年增长100%的奥园也大幅降速。奥园主席郭梓文表示,2019年预售目标为1141亿元,增幅仅为25%。

“持续的净利润增长,以及稳健的销售增速,是中海始终追求的。”中海地产董事局主席颜建国说。

万科董事会主席郁亮指出,宏观经济L型尚未见底,这对房地产影响巨大;2019年是更加不确定的一年,要摒弃牛市思维,不要期待市场反弹。

保利发展内部人士称,公司长期运营要看能否穿越不同的经济周期,房地产增量开发业务高速增长的时代已过,未来将进入平稳期。对房企来说,存量物业、持有型物业的运营将成为新的增长点和竞争点。

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