张泓铭:商品住房小区车位应区别情况确定产权

  • 时间:2017-03-05 18:24 编辑:二手房 来源:北京二手房 阅读:210
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摘要:全国政协社科界委员张泓铭今年向大会提案《商品住房小区车位,应该区别情况确定产权》,建议对于目前已经存在的居住小区车位,全国人大应该在法律上做好细化调整,逐步化解长期积累的普遍性矛盾;对于正在开发的开发居住小区车位,在全国

全国政协社科界委员张泓铭今年向大会提案《商品住房小区车位,应该区别情况确定产权》,建议对于目前已经存在的居住小区车位,全国人大应该在法律上做好细化调整,逐步化解长期积累的普遍性矛盾;对于正在开发的开发居住小区车位,在全国人大做出法律调整以前,先由行政主管部门以行政规章的形式,指导地下车库、车位产权归属处理,以免新问题的不断产生和积累。

张泓铭:商品住房小区车位应区别情况确定产权

  以下提案全文:

  2016年4月,南京市鼓楼区人民法院审理业主和开发商之间的车位归属之争,引发广泛关注。该事件最后的结果,不得而知,但是,它揭开了长期困扰人们的一个问题——商品住房小区车位产权归属之争。北京二手房www.shouxuanfang.com

  小区车位产权归属,有两部分是清晰的,即:占用业主共有道路、绿地等设置的车位属于业主共有;根据《人民防空法》设置的车位,权利归人防部门。二手房

  此外,开发商在建筑区划内建设的车位归属,《物权法》仅仅规定可“通过出售、附赠或出租等方式约定”。简单说,产权归属由买卖双方约定,通常被误解为投资开发人(主要是开发商)拥有产权。这个规定有明显的缺陷。北京搜房网

  其实,地下车库、车位的产权比较复杂,需要区别对待。只有在明晰产权的前提下,才能由买卖双方约定。其中,又可以分两种情况:

  第一种,凡是经建设工程规划批准建造的地下车库、车位,投资建设人如独立支付(应可核实)了工程建筑费用,并独立支付或按合理比例支付(应可核实)了土地出让金及相关税费,它的产权就独立存在。经行政管理部门确权后,它同交易当事人的约定才是有效的,即《物权法》第七十四条是适用的。

  第二种,虽然经建设工程规划批准建造了地下车库、车位,但是,投资建设人对地下车库、车位没有独立支付工程建筑费用;或者没有独立支付或按合理比例支付土地出让金及相关税费,这样的地下车库、车位,同地上建筑物在经济上、土地使用权上是不可分的。所以,这样的地下车库、车位产权就不能独立存在,应该由投资开发人同地上物业主共有。在这样的情况下,《物权法》第七十四条是不适用的,交易当事人约定的前提是缺失的、无效的。

  根据以上分析,《物权法》第七十四条应该进行细化性修改(或补充性说明):

  首先,要明确在具有独立地下空间使用权、独立支付工程建筑费、独立或按比例比例了支付土地出让金及其他税费的三个必要条件下(应有据可查),地下车库、车位可以设立为属于某个投资建设人的独立产权。其次,要明确在缺乏以上三个必要条件之一的地下车库、车位,只能属于包括投资开发人在内的全体业主的共有产权。对于本来应为全体业主的共有产权,由于管理上的疏忽,历史上已经有过转让或约定,应该谨慎地恢复事物的本来面貌。

  中国人多地少,而且城市小客车普及程度将进一步提高,车库、车位短缺问题将越发严重,如果不理顺它的产权,对于大批小业主是不公平的。未来,如小业主主张权利的意识、行为大规模爆发,可能会造成重大的社会冲突。鉴于此,需要早日做好应对准备。本人建议:

  对于目前已经存在的居住小区车位,全国人大应该在法律上做好细化调整,逐步化解长期积累的普遍性矛盾;对于正在开发的开发居住小区车位,在全国人大做出法律调整以前,先由行政主管部门以行政规章的形式,指导地下车库、车位产权归属处理,以免新问题的不断产生和积累。

(和讯网)

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